Después de buscar y ver muchos inmuebles, por fín hemos
encontrado lo que nos gusta, ¡la vivienda de nuestros sueños!, y nos
encontramos con el factor más importante: EL PAGO. ¿Cómo
pagaremos la vivienda que acabamos de encontrar? -Al
contado, si disponemos de la cantidad que tenemos que pagar. -Mediante
financiación.
CONTADO: Aún
disponiendo del importe que necesitamos para el pago de la vivienda, es
rentable pagarlo de esta forma?. Sería bueno, más bien necesario,
realizar un estudio
financiero-fiscal y éste nos daría la respuesta de cómo pagar
la vivienda. Bárez Inmobiliaria
les asesorará realizándoles un estudio
, para que ustedes libremente, analizando los pros y los contras, decidan
si pagan al contado o mediante financiación.
FINANCIACIÓN:
Nos hemos decidido por comprar nuestra casa mediante la modalidad más
frecuente que se usa en el mercado. A la hora de financiar la compra de
nuestra vivienda, deberemos tener en cuenta una serie de puntos muy
importantes que nos hagan determinar qué tipo de financiación o préstamo
habremos de elegir. Los préstamos más comunes son : PRÉSTAMO PERSONAL: Es aquel que nos es concedido única y
exclusivamente con nuestra garantía personal. Es mucho más barato en
cuanto a la formalización, pero por el contrario, tiene unas prestaciones
más negativas para nosotros en
cuanto a tipo de interés, que
suele ser más alto, y tiempo ya
que son préstamos a un plazo relativamente corto, por lo cual a la hora
de solicitar un préstamo
personal debemos tener muy claro, sobre todo, la forma en la que queremos
devolver el importe prestado y sus intereses a la Entidad que nos concede
el préstamo. PRÉSTAMO HIPOTECARIO: Es un préstamo en con garantía real;
es decir, la vivienda, en este caso, garantizaría a la Entidad prestadora
el buen fin del pago de la cantidad prestada y de sus intereses. ¿Qué
ventajas encontramos en el préstamo con garantía real respecto al de
garantía personal.?. El tipo de
interés que es más bajo y la comodidad
a la hora de devolver el importe recibido con sus intereses, ya que el período
de vida es considerablemente más largo que el de garantía personal. Dentro
de esta modalidad de préstamo hipotecarios la gama, como iremos viendo más
adelante, es muy amplia en cuanto a tiempo y a tipos. Hoy en día, por la
competitividad de las entidades bancarias, los préstamos hipotecarios,
incluso se adaptan a las
necesidades del prestatario. NECESITO UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.- Lo
primero que tendremos en cuenta es de CUANTO PODEMOS DISPONER MENSUALMENTE
para aplicar al pago de nuestra vivienda, teniendo en cuanta el resto de
“gastos necesarios”. Es muy importante, calcular al mínimo detalle,
de qué cantidad mensual disponemos para hacer frente a nuestra “cuota
hipotecaria” y considerarla, desde ese momento como un gasto más que
tenemos dentro de los “gastos fijos” de cada mes; es decir muy
importante programar un PRESUPUESTO MENSUAL, para que nuestra balanza
quede lo más equilibrada posible con los ingresos y gastos, para no
ahogarnos y que la adquisición de la vivienda, de por sí gravosa, se nos
haga lo más llevadera posible, por lo que tendremos que jugar con la vida
del préstamo, a más tiempo MENOS
CUOTA MENSUAL. Hemos
determinado el importe que necesitamos en préstamo hipotecario para hacer
frente al pago de nuestra vivienda y cómo queremos pagarlo. Ahora ya nos
moveremos y, dentro de las grandes posibilidades que hay en el mercado,
acudiremos a un BANCO O CAJA,
para solicitar el préstamo que necesitamos. ¿ME FINANCIARÍAN EL 100% DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA? Aunque
lo normal es que una entidad financiera conceda en préstamo hipotecario
hasta un máximo del 80% sobre el valor de la tasación, en la actualidad,
muchas entidades llegan a financiar el total del valor en el que ha sido
tasado por una SOCIEDAD DE TASACIÓN, inscrita en el Banco de España,
exigiendo también el aval de un tercero además de la garantía
hipotecaria, siempre y cuando la capacidad de reembolso del prestatario,
sea suficiente para hacer frente a las cuotas mensuales. ¿CÓMO CALCULAREMOS NUESTRA CAPACIDAD DE REEMBOLSO? Las
entidades financieras, en base a unos criterios preestablecidos, entienden
que la capacidad de reembolso del prestatario es idónea cuando la cuota
mensual que tiene que pagar no supere el 30 ó el 35% de sus ingresos
mensuales. Una
vez estudiados estos factores y sabiendo la cantidad que necesitamos,
determinaremos PLAZO
EN QUE QUEREMOS DEVOLVER EL PRÉSTAMO
(plazo de amortización). Es
muy importante encontrar un punto de equilibrio a la hora de determinar el
plazo que queremos para devolver el dinero que nos han prestado con sus
intereses ya qué cuanto más largo
sea el plazo MÁS INTERESES
deberemos de pagar, pero si por el contrario queremos pagar
MENOS INTERESES, tendríamos que reducir
el plazo con lo cual las cuotas, al ser más elevadas, nos podría
suponer un “agobio” demasiado
pesado. Por
la tanto meditaremos bien este punto,
y la entidad a la que acudamos nos diseñará un préstamo de
acuerdo a nuestras posibilidades. Hoy en día
se concede préstamos hipotecarios hasta
por más de 25 años. La
mayoría de los préstamos hipotecarios que se conceden, se amortizan por
el llamado Sistema Francés, es decir, por
cuotas mensuales constantes en las que se integran el capital a devolver y
el pago de intereses. Este es el PROTOTIPO que establecen en la
mayoría de las entidades financieras. Ahora bien, existen otras
modalidades, cada vez más en desuso, como pueden ser con pagos
trimestrales o semestrales de capital e intereses, aunque lo cierto
que este tipo de préstamos tiende a desaparecer. EN CUANTO AL TIPO DE INTERÉS, ¿QUÉ NOS OFERTA EL MERCADO? Bien,
las entidades financieras disponen de distintas modalidades de préstamos
hipotecarios en cuanto al tipo de interés, como puede ser. HIPOTECA A TIPO FIJO: Es aquella en la cual el tipo de interés, sin tener en cuenta ningún condicionante extrínseco, se mantiene igual durante toda la vida del préstamo, con lo cual pagaremos siempre la misma cuota mensual, fluctúen al alza o a la baja el tipo de interés. Con
este tipo tendremos la ventaja y la tranquilidad de saber siempre cuánto
debemos desembolsar todos lo meses, por el contrario deberá de quedar
sumamente claro que en este tipo de préstamos el
tipo de interés suele ser más elevado que en otra modalidad que
veremos a continuación y el período
de amortización no suele pasar de los 12/15 años. Dentro
de las ofertas que tenemos en el mercado de las distintas entidades
financieras, las diferencias suelen ser importantes, por cual deberemos
estudiar a fondo todos los detalles. No porque nos ofrezcan un tipo
de interés más bajo, es más
rentable para nosotros el préstamo. No, dado que las entidades
financieras juegan con tipos de interés que oscilan de unos a otros en un
cuarto de punto, deberemos de tener muy en cuenta la
comisión de estudio, la comisión de apertura y las posibles comisiones
por cancelación anticipada o entregas a cuenta del capital.
HIPOTECA A TIPO DE INTERÉS MIXTO:
Es aquel que durante la vida del préstamo se aplica el
tipo de interés fijo y el tipo de interés variable. La cuota que
pagaremos (normalmente los primeros 12 meses, aunque, según entidades
puede variar entre seis y tres
años), será fija, variando anualmente
el resto de vida del préstamo de acuerdo a unos INDICES DE REFERENCIA
(que veremos más adelante) y que son previamente pactados con la entidad
financiera. Como en la hipoteca a tipo fijo, deberemos tener en cuenta los mismos aspectos para “comprender” las ventajas e inconvenientes de este tipo de préstamo. HIPOTECA
A TIPO VARIABLE:
en la actualidad es la “estrella” de la oferta hipotecaria y la
modalidad más común. ¿Qué características encontramos en este tipo de
préstamos? : El interés pactado, normalmente,
será válido, únicamente,
durante
los seis o doce primeros meses. Para el resto de la vida del préstamo
el tipo de interés vendrá marcado por
un índice (MIBOR, IRPH, EURIBOR, etc) más
un diferencial (el % en el que se incrementa el índice referenciado).
Otra característica esencial es que la cuota
mensual variará -al alza o a la baja- cada
año y que en caso de cancelación
anticipada o entregas
a cuenta del capital, la entidad bancaria podrá cobrarnos una
comisión por este concepto que no será NUNCA SUPERIOR AL 1%. Otra
ventaja que lleva implícita este tipo de préstamo es la larga
duración de la vida del préstamo, que puede pasar, dependiendo
de las distintas entidades financieras, hasta de VEINTICINCO AÑOS. ¿Todos
los préstamos a interés variable son iguales en las distintas entidades
financieras?
. Evidentemente, no. Por lo tanto deberemos tener en cuenta diversos
matices MUY IMPORTANTES a la hora de elegir nuestro préstamo hipotecario
a interés variable como pueden ser: El
tipo de interés del primer año y la comisión de apertura
serán fundamentales a la hora de decidirnos por una u otra oferta con el mismo índice y diferencial El
índice de referencia que se establezca y el diferencial
,
aspecto este muy importante, ya que será el tipo de interés que se
aplicará durante la mayor parte de la vida del préstamo. A
la hora de comparar entre distintos Préstamos a interés variable,
debemos de convertirnos en verdaderos “expertos” debido a que son
muchos los índices de revisión que pueden ser aplicados ¿QUÉ FIN TIENEN LOS ÍNDICES DE REFERENCIA?: Los
índices de referencia nos garantizan nuestro tipo de interés cuando sea
revisado, quedando éste ajustado
al precio de mercado. Lo podemos tomar como una “garantía” en la
subida de los tipos. Vamos
a tratar de conocer los índices más usado en los préstamos hipotecarios
a interés variable.
MIBOR
A UN AÑO: Sería la media de los tipos de interés de las
operaciones a plazo de un año efectuadas durante ese mes en el mercado
interbancario de Madrid. Este tipo de referencia tiende
a desaparecer ya que España está integrada en la U.M.E.
EURIBOR:
Es la media simple de los tipos de interés diarios que aplican los
principales bancos de la U.M.E. (Unión Monetaria Europea) por operaciones
cruzadas a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de
la zona de la U.M.
RENTABILIDAD
INTERNA DE LA DEUDA PUBLICA: Es la media semestral del
rendimiento del mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento entre
2 y 6 años.
IRPH
DE CAJAS: Media ponderada de los tipos de interés que por
operaciones en préstamos hipotecarios para vivienda libre hayan concedido
o renovado las Cajas de Ahorro en ese periodo de tiempo.
IRPH
DE BANCOS: Lo mismo que lo anterior pero referido al
conjunto de Bancos.
A la hora de analizar nuestro préstamo deberemos tener en cuenta
el diferencial, que no es más que la suma que se aplica al índice de
referencia contratado con la entidad financiera. Igualmente tendremos que
poner especial cuidado si la entidad financiera con la que contratamos el
préstamo redondea los decimales
del índice de referencia. ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN TENGO QUE PRESENTAR?
Una vez estudiado el tipo de préstamo que más nos interesa, y
decidido en qué entidad financiera vamos a solicitarlo, debemos, para
agilizar al máximo los trámites, tener preparada la siguiente
documentación que nos será exigida por la entidad: -Fotocopia
del D.N.I., estado civil, si esta casado, régimen económico -Fotocopia
del contrato privado de compraventa, si se ha realizado, con los datos
registráles de la vivienda, para verificar la comprobación de la
vivienda a hipotecar. -Fotocopia
de la escritura de la vivienda,
que nos facilitará el vendedor. -Tres
últimas nóminas
si es trabajador por cuenta ajena y la última declaración de la renta. -Tres
última declaraciones de pagos fraccionado del IRPF y de IVA así como
la última declaración de la Renta.
-
Además la entidad financiera, en ocasiones, le pedirá una declaración de bienes.
Con todos estos datos en poder de la entidad financiera, ésta
comenzará a estudiar la viabilidad de la operación, empezando por pedir
una TASACIÓN del bien a hipotecar a través de una sociedad de tasación
con lo cual la entidad financiera tiene criterios más profesionales del
valor a hipotecar y el prestatario conoce oficialmente si ha comprado o no
de acuerdo al valor de mercado, esta tasación independientemente de
aceptar o no las condiciones del préstamo que nos ofrece la entidad
financiera, y habiendo
oferta vinculante, deberá ser abonada por el prestatario. Con
esta tasación, y con el estudio de todos los datos aportados, en vista a
su capacidad de reembolso, la entidad financiera concede el préstamo
solicitado, pudiendo el prestatario, pedir para su estudio, una oferta
vinculante en la cual la entidad financiera, mediante un
documento con vigencia mínima de diez días, le aportará todos los
detalles del préstamo como pueden ser las comisiones por apertura, de
estudio de amortización anticipada o parcial, importe del préstamo, el
tipo de interés con su redondeo, diferencial e índice de referencia,
numero de cuotas de amortización e intereses y fecha de pago de éstas,
otros gastos que repercutan directamente en el prestatario y el TAE (Tasa
Anual Equivalente). No
dude en preguntar por cualquier duda que le surja con su préstamo
hipotecario. Bárez Inmobiliaria
le aclarará el más mínimo problema que le pudiera surgir a la hora de
contratar su préstamo hipotecario. ¡CONSÚLTENOS!
ESTAMOS A SU DISPOSICIÓN LE TRAMITAMOS TODO TIPO DE HIPOTECA. ¡¡ C O N S U L T E N O S!!
|